미국 4차산업 리츠 투자
요즘 읽고 있는 책에 대해 소개해드리려고 합니다.
광고도 아니고 홍보도 아니고
그냥 저 혼자 공부하면서 책읽고 있습니다.
기록차원으로 보면 좋겠네요^^
이번에 읽고 있는 책은 바로 이 책 입니다.
↓↓
포스트코로나 시대에는
부동산이든 주식이든 핵심은
"4차 산업 "
이번 코로나19사태를 겪으며 발생하는 자산가격 하락 조정기 동안
장기투자가 유망한 자산으로 크게 두가지를 생각해본다.
첫번째는 부동산이다.
물론 의식주라는 기본적인 주거공간으로서도 부동산은 필요하지만 우리가 주목하는 것은 주거용 부동산이 아니다.
4차 산업에 필수 불가결한 부동산, 즉 디지털 인프라 격에 해당하는 부동산들이다. 재택근무나 포노 사피엔스가 전 세대에 걸쳐 확산되는 언택트 시대가 다가오면서 기존의 주거나 오피스 부동산에 대한 수요가 중가하는 것이 아니라
온라인쇼핑,교육,레저,클라우드 서버, 5G 통신 등을 보다 많이 사용하는 환경으로 바뀌면서 이들 서비스를 제공하는 데 반드시 필요한 부동산들의 수요가 급증할 것이다.
이러한 부동산들은 데이터센터나 통신타워, 물류센터, 냉동창고,하이테크 건축물 등으로 대표되는데 앞으로 한동안 이러한 4차 산업의 인프라격에 해당하는 부동산이 가장 큰 성장을 보일 것으로 예상된다.
둘째, 4차 산업의 글로벌 1등주에 투자하는 것이다.
사업을 해도 4차 산업을 염두에 두고 관련 사업을 해야 한다.
또 한국인 입장에서는 장기적인 환율 리스크를 감안하면
반드시 일정부분은 해외투자를 하는 것이 바람직할 수 있다.
현재시점에서 장기적으로 두가지 해외투자를 추천한다.
하나는 미국 중심의 글로벌 4차산업 1등주이다.
흔히 FAANG(페이스북,아마존,애플,넷플릭스,구글)이나 마이크로소프트와 같은 4차 산업 우량주에 골고루 투자하거나 관련 투자상품에 달러베이스로 투자하는 것이다.
두번째는 글로벌 4차 산업의 인프라가 되는 부동산 투자이다.
그 대표적인 것이 미국 상장 4차산업 인프라 리츠이다.
데이터센터부터 5G 네트워크센터와 물류센터 그리고 바이오 클러스터 등의 1등 리츠 기업들은 4차 산업혁명 초기의 가장 유망한 자산이다.
4차산업 리츠는
새로운 성장 사이클의 시작
4차 산업혁명도 본격적인 성장을 위해서는 5G 인프라가 설치 되어야 하고, 수없이 많은 클라우드센터를 포함한 데이터센터가 설치되어 빅데이터가 축적되고 교류되어야 한다. 또 물류센터 등 많은 4차 산업 인프라 시설들이 깔려야 한다.
산업혁명기에 가장 먼저 돈을 벌고 성장했던 산업이 철도 회사였던 것처럼
지금 4차 산업혁명의 인프라는 디지털 인프라 시설이고,
이러한 디지털 인프라 부동산을 보유하고 관리하면서 성장해나가는 글로벌 4차 산업 리츠들에 주목해 야하는 이유이다.
4차 산업혁명 역시 새로운 기술, 새로운 기업, 새로운 인프라, 새로운 시장과 산업, 새로운 부의 기회를 포함하고 있다. 이전에 없던 데어터센터, 클라우드,반도체, 5G 네트워크 장비 등 새로운 기술 인프라를 바탕으로 새로운 성장을 만들어가고 있다. 그 성장의 기회에 올라타는 사람에게는 무한한 가능성이 주어진다.
1조 달러 기업의 탄생과
4차 산업혁명의 시작
2018년 1조 달러 클럽에 애플과 아마존이 탄생했다.
시가총액 1조달러를 넘어섰거나 넘어서리라 예상하는 기업들은 모두 4차 산업혁명의 리더들이다. 이 기업들이 혁신을 통해 창출할 부가가치에 대해 시장이 인정하고 있다는 뜻이다.
4차 산업혁명을 이끄는 기업들이 국가 경제력에 버금갈 정도로 몸집을 불리는 현상은 임박한 주식시장 장기 사이클의 전주곡이라 보인다.
포스트 코로나시대는 4차 산업혁명을 매개로 하여 우리가 볼 수 없었던 1900년대 산업혁명 이후 산업과 기업들의 변화와 같은 100년 만의 변화와 상승의 사이클을 가져올 것이다.
4차 산업 성장의 전제는
4차 산업 인프라의 장착, 리츠가 주도할 것
4차 산업혁명을 매개로 엄청난 부가가치가 생성될 것이며, 거대한 부와 역량을 축적한 산업과 그를 위한 인프라 기업, 그리고 플랫폼 기업들이 몸집을 늘릴 것이다.
4차 산업혁명의 핵심 기술들이 만들어내는 첨단 제품들은 이제 시작단계이다. 그 규모가 어떨지 가늠할 수조차 없다. 성패가 불투명하다는 뜻이 아니다.
시장 확장의 규모가 엄청나기에 이를 예단하기 어렵다는 의미다.
예를 들어 전기를 에너지원으로하는 자율주행차가 본격적으로 보급되면 전 세계적으로 시장이 팽창할 것이다.
중요한 것은 그 인프라가 되는 환경이 먼저 설치되어야 한다는 점이다.
4차 산업 리츠가 먼저 발전하는 이유이다.
완성차뿐 아니라 수많은 부품과 기술이 집적되는 자동차 제조의 특성상 부품과 각종 소프트웨어, 서비스에 이르기까지 천문학적 교체 수요 증가가 예상된다.
이것은 PC나 휴대폰,스마트폰이 보급되는 것과는 규모를 달리한다.
하지만 이보다 먼저 장착되어야 하는 것은 5G 인프라이다.
아메리칸타워나 크라운캐슬인터내셔널 같은 5G 통신장비 인프라가 먼저 성장해야 하는 이유이다.
사물인터넷 분야도 만찬가지다. 최근 구축된 스마트 시티 등에서 볼 수 있듯이 한 도시 내의 인프라를 비롯해 모든 시설과 건물, 내부 기기 등이 사물인터넷을 장착한 스마트 제품으로 바뀐다. 역시 그러기 위해서는 바로 데이터센터와 클라우드센터 같은 대규모 컴퓨팅 인프라가 모든 도시에 설치되어야 한다.
이런 경향은 미국 등 선진국에서 시작하겠지만 점점 신흥국으로 번지면 팽창할 것이다. 5G인프라 장비의 설치와 이를 위한 리츠 회사들의 높은 성장성도 전 세계적으로 지속된다는 뜻이다.
생산이 바뀌고, 제품도 바뀌고,서비스가 바뀐다. 이것은 전면적이다.
이를 위한 필수적인 변화는 이를 사용하기 위한 인프라장비의 설치다.
도시환경 인프라다.
4차 산업 인프라 리츠에 우선적으로 투자해야하는 이유이다.
4차 산업의 1등 기업이 되기는 어렵고 경쟁 사회에서 어떤 기업이 장기적으로 돈을 벌지, 경쟁에서 이길지를 판단하기는 상당히 어려울 수도 있다.
하지만 4차산업 인프라가 되는 데이터센터나 클라우드센터, 물류센터 그리고5G 등 통신장비 설치를 위한 타워나 인프라 장비들은 매우 좋은 투자처이다.
또 헬스케어 클러스터 등도 마찬가지다.
이제는 투자의 목표를 '4차 산업의 건물주'가 되는 꿈을 가져보는 것도 아주 좋은 투자 대안이 될 수 있다.
4차 산업 리츠 포트폴리오
하나금융투자가 제안하는 4차산업리츠 포트폴리오를 소개하겠다.
(이 부분을 보고 약간의 금융상품 광고를 위한 책이 아닌가 의심이 들긴했지만...
끝까지 책을 다 읽고 나니, 내가 필요한 부분은 활용하는 것이 좋겠다는 생각을 했다.
받아들이기 나름이니 우리는 정보와 광고를 구별할 수 있는 능력을 키워야 한다^^열심히 공부해요!!ㅎㅎ)
글로벌성장형 리츠 8개 종목
+
자산가치 측면에서 우량하다고 판단되는 가치형 리츠 6개 종목
=
4차 산업 리츠 포트폴리오 구성
포트폴리오 구성이 되는 4차 산업 부동산들에 대해 간략하게 알아보자.
1. 5G 통신 인프라 리츠: 초저지연의 시대로
5G는 향후 10년간 우리의 일상을 완전히 바꿔놓을 것이다.
아직까지 실질적인 5G도입률은 매우 낮은 수준이다. 다만 장기적으로는 5G인프라의 증가와 함께 5G망 채택률은 매우 가파른 증가세를 보일 전망이다.
5G는 우리가 기대하는 사물인터넷, VR 미디어, 자율주행과 같은 초저지연(Ultra-Low Latency)통신망 시대에 반드시 필요한 기술이며, 이를 위해서는 아직도 대대적인 통신 인프라 투자가 필요하다.
향후 10년간 통신타워, 스몰셀,인빌딩 중계기를 포함한 5G인프라 투자는 크게 증가할 전망이며, 이러한 통신 인프라에 투자하는 아메리칸타워나 크라운캐슬인터내셔널과 같은 리츠들의 높은 성장이 기대된다.
2. 데이터센터 리츠: 데이터 인프라의 플랫폼화
5G 통신망의 가파른 도입은 글로벌 4차 산업의 불씨를 당기게 될 전망이다.
즉 사물인터넷의 도입이 본격화될 것으로 보인다.
증가하는 데이터 트래픽을 원활하게 처리하기 위해서는 데이터센터와 같은 '데이터 인프라'가 크게 증가할 수밖에 없는데, 사물인터넷이나 자율주행 기술에 필요한 데이터는 지금보다 크고 빠르게 처리되어야 하기 때문이다.
이를 원활하게 처리하기 위해서는 글로벌 각 지역의 데이터 처리의 엣지 역할을 하는 크고 작은 데이터센터들이 필요하게 될 것이다.
또한 최근 클라우드 컴퓨팅의 급격한 발전으로 아마존, 마이크로소프트, 구글과 같은 초대형 클라우드 공급사(하이퍼스케일러hyperscale)들의 클라우드 데이터센터투자가 확대되고 있다.
이들이 고성능의 클라우드 서비스를 전 세계에 있는 기업과 개인을 대상으로 제공하기 위해서는 새계 각지에서 데이터 허브 역할을 맡을 데이터센터를 필요로 한다.
에퀴닉스,디지털리얼티트러스트,사이러스원과 같은 데이터센터 리츠는 전세계 수백 개의 데이터센터를 운영하는데, 4차 산업 수요와 맞춰 움직이고 있다.
4차 산업혁명이 본격화되는 향후10년 동안 데이터 인프라에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것이며, 데이터센터 리츠 또한 혁신을 거듭하며 성장해나갈 것이다.
3. 이커머스 물류 리츠: 디지털 콘택트 시대 소비 트렌드를 이끌어갈 인프라
이커머스(e- commerce)는 디지털 콘택트 시대의 대표적인 소비 트렌드이다.
포스트 코로나 시대에는 이커머스가 전체 소비의 큰 축을 담당할 가능성이 높다.
주요도시 내 빠른 배송을 위해서는 최종 유통망의 역할을 하는 중소형 물류 인프라가 크게 증가해야 하는데, 이들은 보통 도시까지 한시간 내 배송이 가능한 거리에 위치한다. 이러한 물류시설을 라스트 마일(Last Mile)이라 부르는데 최근 코로나19 확산과 함께 그 수요가 크게 증가하고 있다.
물류리츠는 이러한 물류,유통 인프라에 중점적으로 투자하는 리츠들로 디지털 콘택트 시대 소비 트렌드를 이끌어 갈 인프라의 역할을 할 전망이다.
프롤로지스는 전세계 2900개의 고객사를 대상으로 4000여개의 크고 작은 물류 인프라를 임대하는 세계 최대 물류 리츠이다.
코로나19로 산업 경기가 부진함에도 불구하고 전체 고객사의 60%로부터 이커머스와 관련된 수요증가를 누리고 있다.
아시아에서는 싱가포르의 메이플트리로지스틱스가 장기적으로 이커머스 수요를 누릴수 있을 전망이며, 미국과 글로벌 저온 물류 인프라에 중점적으로 투자하는 아메리콜드 또한 향후 글로벌 콜드체인 시장의 인프라 역할을 할 수 있을 것으로 전망된다.
하나금투의 4차산업 리츠 포트폴리오 BEST 10
v 5G 통신 인프라
아메리칸타워(AMT),크라운캐슬인터내셔널(CCI)
v 데이터센터
에퀴닉스(EQIX),디지털리얼티트러스트(DLR),
케펠DC리츠(AJBU)
v 이커머스/물류 인프라
프롤로지스(PLD),아메리콜드(COLD),
메이플트리로지스틱스(M44U)
v 바이오/하이테크 클러스트
알렉산드리아리얼에스테이트(ARE),아센다스리츠(A17U)
하나금융투자 리서치센터는 향후 최소 10년간 4차 산업과 관련된 부동산의 수요가 크게 증가할 것으로 전망하며,
이러한 흐름은 대표적인 4차 산업 리츠들의 가치를 꾸준히 상승시킬 것이라는 판단이다.
4차산업 리츠나 4차산업 리츠펀드 투자를 통해 4차 산업 부동산의 건물주가 되어보자.
4차 산업 리츠 투자 전략과 실행 방법
투자목적: 장기적인 기업가치의 상승에 초점
4차산업 관련 리츠에 투자함으로써 투자자는 4차산업 관련주에 투자하는 효과와 부동산에 투자하는 효과를 모두 누릴 수 있다.
4차 산업 시대의 본격적인 도래와 함께 4차 산업 인프라에 대한 수요가 증가하면 관련 부동산에 투자하는 리츠는 새로운 자산을 인수하거나 개발하며 지속적으로 성장할 것이다. 또한 이러한 투자 행위의 반복은 장기적으로 리츠의 기업가치 상승으로 이어질 것이다.
수요 증가가 크지 않은 일반 상업용 부동산에 투자하는 리츠들과 달리 장기적인 기업가치의 상승을 투자목적으로 삼아야 한다.
투자기간: 4차 산업 시대와 함께하는 투자 기간
아무리 좋은 자산에 투자하더라도 투자기간에 따라 투자수익율이 크게 달라질 수 있기 때문에 굉장히 중요한 요소이다.
4차산업리츠의 투자목적은 장기적인 리츠의 기업가치 상승이다.
따라서 4차산업 리츠투자는 향후 10년간의 4차 산업 시대와 동행할 각오로 임해야 할 것이다.
투자기간이 짧아지면 단기적으로 높은 밸류에이션이나 시장 충격과 같은 상황에 노출될 수 있다.
종목선정: 산업 레벨에서 선정 후 개별 리츠로 확인
투자할 만한 4차 산업 리츠를 골라내기 위해서는 톱다운(top-down 하향식)방식과 바텀업(bottom-up 상향식)방식을 모두 활용하길 추천한다.
톱다운 방식은 일반적으로 [매크로 > 산업 > 종목 순]으로 이어지는 분석방법이지만, 개인 투자자 입장에서 4차 산업 리츠 종목 스크리닝을 하기 위해선 매크로보다는 산업레벨에서 시작하는 것이 적절해보인다.
산업의 경우는
통신 인프라, 데이터센터, 물류 유통 인프라, 클러스터 오피스와 관련된 리츠가 해당할 것이다. 장기적으로는 개인창고나 헬스케어 시설(요양원,간호시설,병원) 등에 투자하는 리츠도 유망해보인다.
산업을 정했다면 이번에는 바텀업 관점에서 종목을 선정하는 작업이 필요하다.
바텀업, 즉 개별 리츠 관점에서는 우선 리츠의 임차인이 누구인지를 확인하는 것이 중요하다.
4차산업 리츠는 성장하는 산업과 관련된 자산에 투자하는 경우가 많은데 임차인 또한 4차 산업이나 성장하는 산업을 주도하는 업체인 경우가 많다.
또 장기적으로 좋은 성과를 낼 수 있는 4차산업리츠 혹은 성장형 리츠는 연간 매출 성장률이 5%이상인 경우가 많다. 매출성장률이 연5%가 되지않는다면 리츠가 부동산 포트폴리오를 확장하지 못하고 있을 가능성이 높다.
연간 벌어들이는 배당의 재원이나 지급하는 배당금 또한 연 5%이상 증가해야 한다. 그렇지 못하다면 배당수익률이 높아야 한다.
재무적으로도 안정적이어야 한다. 리츠의 부채는 일반적은로 70~80%가 고정이자를 지급하는 구조이지만 가끔 과도하게 많은 부채를 보유하고 있는 경우도 있다. 그럴 경우 배당제원이 빠르게 성장하기 어려울 수도 있다.
결론적으로 산업레벨에서 먼저 투자할 만한 종목을 대략적으로 선정한 뒤 이후 바텀업 관점에서 개별 리츠의 특징을 자세하게 살펴볼 필요가 있다.
리츠는 실물자산에 추자하는 회사인 만큼 해당 자산들에 대한 특징도 알아보면 좋다. (각 리츠 홈페이지 IR란에서 확인가능)
투자실행: 종목투자, 펀드투자
4차 산업과 관련된 리츠는 거의 대부분 해외 거래소에 상장되어 있기 때문에 국내 증권사의 해외주식 계좌를 통해 해당 거래소의 거래 시간대에 HTS나 MTS로 직접 거래하는 방법으로 투자가 가능하다.
이를 위해서는 먼저 국내 증권사에 가서 해외주식 계좌를 만들어 개설해야 한다.
미국이나 일본의 경우 거의 모든 증권사에서 직접적인 거래가 가능하다.
반면 싱가포르는 일부 대형 증권사를 통해서만 직접거래가 가능하다.
글로벌 4차 산업 리츠 투자에서 선택의 폭이 가장 넓은 시장은 미국과 싱가포르인데,
다른 국가 대비 4차 산업과 관련된 리츠의 비중이 높기 때문이다.
상장리츠에 대한 직접투자는 세법상 주식투자와 동일한 개념으로 간주되기 때문에
해외주식 투자와 동일한 과세를 받는다.
(양도소득세 22% + 연공제 250만원, 배당소득세 15.4% 원천징수)
연간 배당수익률 5%리츠 투자 -> 세후 배당수익률은 4.2%
다른방법으로는 국내에 출시된 공모 펀드를 이용하는 방법이 있다.
펀드의 경우 전문 인력들이 리츠 포트폴리오를 만들기 때문에 투자전략을 일임하는 형태의 투자가 가능하다.
개인들의 퇴직연금이나 부동산 투자 재원들을 성장하는 펀드에 장기적으로 가입하는 방법도 있다.
국내투자자가 글로벌 리츠에 투자해야 하는 이유
한국인들에게 부동산투자는 괸장히 익숙한 투자 수단이다.
한국사람들에게 부동산은 상대적으로 안전한 우량 자산군으로 인정받아왔다.
이처럼 안전하고 장기적으로 효용이 높은 부동산에 투자하는 것은 적절한 부채 수준만 유지한다면
좋은 투자 방식이 될 수 있다.
문제는 우리 같은 일반인들이 직접투자를 통해 투자할 수 있는 부동산의 종류가 매우 제한적이라는 점이다.
사실상 대부분의 투자는 아파트에 과도하게 함몰되고 있으며 일반인들이 오피스나 소매용 부동산,
더 나아가 성장형 부동산에 투자할 수 있는 방법은 거의 전무하다고 볼 수 있다.
부동산 직접투자의 특성상 거래 단위가 매우 크기 때문에 우리는 자본과 부채의 상당 부분은 부동산에 묶는 형태가 된다.
반면 리츠에 투자할 경우 투자 대상이 되는 부동산을 기존의 아파트뿐만 아니라 물류 인프라, 통신 인프라, 데이터센터 등으로 다양화할 수 있으며 미국, 싱가포르,홍콩,유럽 등 다양한 국가 부동산에 투자할 수 있다.
투자의 대상이 다양해질뿐더러 투자 국가 역시 전 세계를 대상으로 할 수 있다. 리츠투자는 직접 부동산을 사는 대신
부동산에 투자하는 회사의 지분이나 주식을 사는 것으로 일종의 간접적인 부동산 투자로 이해할 수 있다.
이러한 간접투자의 장점은 우리가 직접 투자한 물건을 관리할 필요가 없다는 것이다. 리츠투자는 다양한 부동산 포트폴리오를 보유한 일종의 부동산 펀드에 투자하는 개념이기 때문에 이러한 노력이 필요하지 않다. 리츠는 일반적으로 전문적인 자산관리 인력을 하나의 부서로 운영하고 있거나 전문 자산관리 업체에 위탁하고 있다.
따라서 우리는 주주의 입장에서 매 분기 보고되는 임대수입이나 비용에 대해 모니터링만 잘하면 된다.
참고로 리츠가 일반 부동산 펀드와 다른 점은 주식의 형태로 거래소에 상장되어 있다는 점인데, 매매에 있어서 부동산 펀드보다 훨씬 자유롭고 관리비용측면에서 저렴하다는 장점이 있다.
리츠에 투자함으로써 얻을 수 있는 기대수익
리츠에서 발생하는 배당소득은 부동산을 직접 투자할 때 얻는 임대료 소득과 같다고 볼 수 있으며, 리츠의 주가 상승은 부동산을 직접 투자할 때 얻는 자본소득(시세차익)과 같다고 볼 수 있다.
국내외를 불문하고 주식형 상장 리츠는 세법상 발생하는 과세이익의 90%를 의무적으로 배당금으로 지급해야 한다.
일반적으로 리츠가 과세이익의 90%이상을 배당으로 지급할 경우 조세당국은 배당에 대한 이중과세 문제를 막기위해 리츠의 법인세를 면제해주곤 한다.
따라서 대부분의 국가에서 리츠는 조세혜택을 목적으로 과세이익의 90% 이상은 무조건 배당으로 투자자에게 지급한다고 봐도 무방하다. 리츠는 매 반기 혹은 분기마다 무조건 배당을 지급한다고 보면 된다.
당연한 논리지만 리츠의 임대수입이 증가하면 과세이익도 증가하고 지급 가능한 배당금 또한 증가한다.
두번째로 리츠 투자자는 장기적으로 리츠 주가의 상승을 통해 자본소득을 얻을 수 있다. 리츠 주가의 상승은 리츠가 가지고 있는 부동산 포트폴리오의 가치가 상승한다는 것과 같은 의미인데, 이는 해당 부동산 포트폴리오가 우량해 꾸준한 수요 증가가 기대된다거나 부동산이 성장하는 산업에 기반했거나 하는 상황에서 나타난다.
결론적으로 리츠에 투자함으로써 우리는 부동산에 직접 투자하는 것에 비해 여러 가지 장점을 누릴 수 있다.
즉 다양한 부동산에 투자할 수 있고 동시에 소액으로도 투자가 가능하며, 부동산에 직접 투자하는 것과 같은 형태의 기대수익을 기대할수 있다.
국내는 아직까지 사모 형태의 리츠가 절대다수인 만큼 개개인이 리츠에 대해 제대로 알기도 어려웠으며, 리츠 정보에 대한 접근성도 제한적이다.
국내 리츠 투자에는 한가지 문제점이 존재하는데, 현재까지 상장되어 있는 국내 리츠들의 주요 투자대상이 오피스나 쇼핑몰과 같은 전통 부동산에 국한되어 있으며 공모 리츠의 개수도 너무 적다는 점이다.
우리나라도 해외와 같이 리츠 투자의 선택폭이 늘어나길 바란다.
코로나19와 같은 시대 변화를 가속화하는 이벤트가 발생하면서 갈 길이 먼 국내리츠 시장의 발걸음을 재촉하고 있는 형국이다 따라서 당분간은 국내 리츠 시장에 관심을 갖되 현실적으로 글로벌 리츠에 투자를 늘려나가는 것이 적합하다고 판단된다.
글로벌 리츠 중 '성장형 리츠'
성장형 리츠는 현재 수요가 크게 증가하고 있거나 앞으로 크게 증가할 것이 예상되는 부동산에 중점적으로 투자하는 리츠이다. 성장형리츠는 보통 4차 산업과도 관련도가 높기 때문에 4차 산업리츠라고 부를 수 있다.
이들의 지난 10년간의 투자 성과는 전통적인 상업용 부동산에 투자하는 리츠를 크게 상회했다.
일반적으로 리츠 투자자들은 배당수익률에 관심이 더 많다.
성장형 리츠 투자는 자본소득을 포함한 총수익률관점에서 접근할 필요가 있다.
성장형 리츠는 장기적으로 보유 가치의 상승이 기대되는 부동산 포트폴리오의 집합이기 때문이다.
리츠의 보유 부동산 가치 상승은 결국 연간 배당금의 성장으로 연결되는데, 배당의 성장이 높게 나타날수록 리츠의 가치 상승도 높다고 볼 수 있다.
장기적으로 높은 주가수익룰을 기록할 수 있는 성장형리츠는 현재 높은 수요가 나타나고 있거나 향후 수요 증가가 기대되는 이른바 성장형 부동산에 중점적으로 투자하는 리츠들이다.
성장형리츠가 각광받는 이유는 이들이 보유한 부동산이 우리가 일반적으로 아는 아파트,오피스,쇼핑몰과 같은 전통형 자산이 아닌 기술혁신 산업이나 신성장 산업에 필요한 자산이기 때문이다;
성장형 리츠는 보유 부동산 자체가 성장하는 산업에 반드시 필요한 인프라이기 때문에 장기적으로 높은 수요를 기대할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다.
리츠는 부동산의 가치 상승을 장기적으로 주가에 반영하기 때문에 성장형 리츠는 배당수익 자체보다는 배당 성장이 주가의 핵심요소가 되는 것이다.
결론적으로 성장형 리츠에 투자할 때는 배당수익률과 자본수익률을 모두 감안한 총수익률 관점에서 접근해야 한다.
코로나19 충격속에서도 성장형 리츠의 주가가 견조했던 이유는 이들의 투자자산이 디지털 콘택트 소비나 4차 산업 소비로부터 수혜를 보았기 때문이다.
코로나19 사태를 통해 우리는 산업의 성장성이 얼마나 중요한지 다시금 확인할 수 있었으며, 부동산에서도 동일한 논리가 적용된다는 점 또한 깨달을 수 있었다.
앞으로 10년을 지배할
글로벌 4차 산업 리츠의 핵심분야
1. 통신 인프라
: 통신 인프라가 없다면 5G도 없다.
2.데이터센터
: 디지털 인프라를 넘어 디지털 플랫폼으로
3. 물류 인프라
: 포스트 코로나 시대, 온라인 소비의 트렌드화
4. 비지니스 클러스터
: 비지니스 시너지를 찾아서
비지니스 클러스트는 특정 산업의 이해관계자들이 지리적으로 가까운 위치에 모일 때 형성되는
일종의 지리적 카르텔이다.
이렇게 형성된 비즈니스 클러스터는 공급사와 고객사 간 비즈니스 관계 형성에 크게 기여했고,
시장 경쟁을 유도하며 제품 연구개발 등에서도 높은 시너지를 보였다.
4차 산업 리츠에 투자할 때
기억해야 할 리스크들
1. 금리리스크
수익형 부동산에 대한 투자 심리는 일반적으로 금리가 상승하는 시기에 부진하다.
수익형 부동산에 대한 투자 성과는 매각 시 발생하는 차익을 제외한다면 해당 부동산을 '얼마에 사서 연간 으로 얼마의 임대료를 받았는가'로 결정된다.
리츠는 상장 거래소를 통해 거래되는 주식형 자산이기 때문에 채권보다는 당연히 투자 위험도가 높다.
결론적으로 금리가 상승해서 채권수익률이 상승한다면 배당수익률과 채권수익률과의 괴리, 즉 스프레드는 축소되고 상대적으로 리츠의 투자매력은 떨어진다.
따라서 시장금리가 상승하는 기간에는 리츠의 수익률이 상대적으로 하락한다.
2. 부채리스크
높은 부채비율을 유지할 경우 연간 지급해야하는 이자비용이 높기 때문에 배당 재원을 감소시키는 결과로 이어진다.
금리가 상승하는 상황에 직면한다면 변동금리에 노출된 부채들은 더 많은 이자비용을 요구하기 때문에 금리 변화에 따라 기업의 펀더멘털이 민감하게 반응한다.
부채가 높으면 당연히 파산에 직면할 위험성도 높아진다.
3.업황리스크
리츠에도 다양한 섹터가 존재하는 만큼 주가는 각 리츠의 업황에 매우 민감한 모습을 보인다. 일반적으로 리츠의 업황은 특정 산업에서 발생하는 부동산의 수요와 밀접한 관계가 있는데 부동산에 대한 수요가 리츠의 외형성장과 직결되기 때문이다. 부동산 수요 감소가 유발하는 업황리스크는 특정 시장에서 일시적으로 나타나는 현상일 수도 있으며 아예 장기적인 추세일 수도 있다.
단기적인 업황 부진은 일반적으로 시장 수요 대비 너무 많은 부동산 공급, 즉 특정 부동산 시장에 일시저으로 초과 공급 현상이 나타났을 때 발생한다.
과도한 공급에 따라 부동산 시장에서 초과 공급이 나타날 경우 일반적으로 공실률의 상승과 임대료 상승률의 하락이 나타난다. 따라서 초과 공급 상황은 리츠의 임대수입 성장률을 감소시키며 결과적으로 배당의 성장도 감소시킨다. 다만 이는 단기적인 수요 공급 논리에 의해 나타나는 현상이므로 추세적인 업황 부진으로 판단하기는 어렵다.
물류 인프라나 헬스케어 시설처럼 수요가 장기적으로 증가하는 부동산이라면 초과 공급에 따른 업황 부진은 시간이 지나면 해소될 가능성이 높다.
4.실물경제 리스크
실물경제 리스트는 특정 국가나 글로벌 경제가 부진을 겪으면 발생한다.또한 앞서 설명한 리스크들과도 연관되기 때문에 가장 심각한 유형의 리스크로 볼 수 있다.
특히 리츠가 수반하는 실물경제 리스크는 핵심 임차인들이 경영난을 맞이하며 나타나는데, 임차인의 상황이 악화될수록 리츠입장에서는 임차인으로부터 임대료를 수령하기 어렵기 때문이다. 2008년 금융위기나 2020년 코로나19 팬데믹과 같은 상황을 대표적인 실물경제 리스크로 볼 수 있다.
실물경제 부진이 금융시장으로 전가될 경우 자본시장이 경색되곤 하는데, 신규 부동산을 인수하거나 개발하기 위한 자금 조달이 어려워져 추가적인 성장동력을 잃을 수도 있다.
따라서 투자자로서 할 수 있는 일은 평소에 산업에서 높은 수요가 나타나는 부동산을 찾기 위해 노력하는 것이다.
앞으로도 4차 산업 수요를 기반으로 한 성장형 리츠들은 회복과 하락을 반복하면서도 상대적으로 견조한 모습을 보일 것이다.
부동산에 대한 수요가 나타나는 한 리츠의 가치는 꾸준히 상승할 것이기 때문이다.
결론적으로 성장하는 부동산을 찾아서 투자하는 것이야말로 리츠 투자자가 할 수 있는 최대한의 리스크 관리라고 할 수 있다.
매번 그런것은 아니지만, 정부의 정책에 편승하는 것은 투자에서 상당한 기회가 될 수 있다.
그리고 정부 정책에 편승하는 방안 중 하나는 공모 상장 리츠이다.
정부는 2019년 하반기부터 리츠 분야, 특히 공모시장에 상장된 리츠 시장의 성장을 위해 이 분야에 특별한 지원을 아끼지 않고 있으며 앞으로도 지속해서 그럴 가능성이 높아 보인다.
먼저 투자를 해야 할 리츠가 많아질수록 투자처가 많아지고 좋은 상품에 투자할 기회가 늘어날 수 있기 때문에 리츠의 설립을 촉지하기 위해 관련 기준을 완화하고 있다.
정부는 2019년 9.11 정책에서 보여주듯이 공모 리츠에만 세제 혜택 등을 부여함으로써 실물 부동산을 사모 리츠가 사는 게 아니라 공모 리츠를 만들어 샀을 때 더 큰 혜택을 주면서 공모 리츠를 활성화 하는 내용의 계획을 발표했고, 지속해서 규제 개선, 인센티브 제공 등을 약속하고 있다.
이런 제도로 인해 앞으로 만들어지는 리츠들도 지난 20년간 사모 리츠 중심으로 만들어지던 것과 달리 공모 리츠 중심으로 만들어지고 있다.
2020년대에는 공모 리츠가 많아지고 개인들의 투자 대상으로 리츠가 꼽히는 미래가 올 것이다. 결국 투자자들은 늘어나는 선택지 속에서 해당 리츠가 좋은 리츠임을 알아야 하는데 핵심은 좋은 부동산을 산 것인지 아닌지를 판단할 수 있어야 한다는 것이다.
성장하는 부동산들로 분야를 압축해서 투자 대상으로 삼는 노력을 기울일 때다.
저자는 추천할 만한 리츠 10가지를 제시하며 마무리 한다.
지금당장 투자해야 할
4차산업 리츠 BEST 10
1. 아메리칸타워(AMT)
2.크라운캐슬인터내셔널(CCI)
3.프롤로지스(PLD)
4.에퀴닉스(EQIX)
5.디지털리얼티트러스트(DLR)
6.아메리콜드(COLD)
7.알렉산드리아리얼에스테이트(ARE)
8.아센다스리치(A17U)
9.케펠DC 리츠(AJBU)
10.메이플트리로지스틱스(M44U)